POT Y SUBSIDIOS DE VIVIENDA PARA LAS CLASES ALTAS
Chavela Villamil
Las discusiones del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que adelanta el Concejo de Bogotá, sacaron a relucir cómo las Constructoras sacan provecho de las leyes urbanísticas, para apropiarse de los recursos que el Gobierno destina para que la gente de bajos recursos acceda a vivienda propia.
La vivienda juega un papel decisivo en la calidad de vida, sin embargo, gran parte de los latinoamericanos habitan en casas donde no hay acceso a servicios básicos; en Latinoamérica existe un gran déficit habitacional, en el 2020 alrededor de 980 millones de hogares urbanos carecían de una vivienda decente, mientras el 21 por ciento de los latinoamericanos viven en alquiler [1].
En Colombia 39,5 por ciento de las viviendas no son habitadas por sus propietarios sino por terceros que las toman en alquiler, según Fedelonjas este negocio mueve anualmente cerca de 38,7 billones de Pesos y se concentra en las zonas urbanas [2]; la principal concentración de la oferta inmobiliaria está en los Estratos 2, 3 y 4, el Estrato 3 tiene el 46,4 por ciento, el Estrato 2 el 41,8 por ciento, el Estrato 4 el 36,6, el Estrato 5 el 28,2, el Estrato 1 con 24,3 y el Estrato 6 22,9; en promedio el valor del canon de arrendamiento es de 339.283 Pesos para Estrato uno, 445.581 para Estrato 2, 625.348 para Estrato 3, 954.910 para Estrato 4, 1.230.690 para Estrato 5 y 1.691209 para Estrato 6 [3].
El jugoso negocio con la VIS
La principal razón para que más de un tercio de los colombianos no accedan a una vivienda propia es el bajo nivel adquisitivo per cápita, y la dificultad para acceder a créditos de vivienda, esto llevó a crear la Ley 1537 de 2012, un conjunto de subsidios de oferta y demanda que pretende incentivar la construcción y compra de vivienda; esta Ley establece dos tipos de vivienda subsidiada, la Vivienda de Interés Social (VIS) con valor máximo de 135 Salarios Mínimo Legal Mensual (Smlm) proyectada para la clase media, y la Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP) con valor máximo de 70 Smlm proyectada para las clases bajas.
Las constructoras reciben beneficios tributarios y subsidios por adelantar proyectos urbanísticos VIS y VIP o por incluir en sus proyectos algunas viviendas de este tipo; esto le da licencia a las constructoras para edificar y vender inmuebles subsidiados en sectores exclusivos o de lujo de las ciudades, donde claramente no vivirán las clases de menos ingresos por los altos costos de los servicios públicos, es decir, las constructoras aumentan sus ingresos al disminuir los costos de producción y además pueden vender los inmuebles subsidiados en zonas de alta valorización.
La otra trampa que tiene el actual sistema de subsidios de vivienda es la categorización que estableció para los subsidios de acuerdo al comprador, en un país donde la categorización de pobreza está en ingreso per cápita inferior a 331.688 Pesos, cerca de 10,2 millones de personas -el 58 por ciento del censo laboral- tienen salarios iguales o inferiores a un salario mínimo (908.526 Pesos), los subsidios de vivienda abarcan población con ingresos de 6 salarios mínimos, lo que permite que personas con buen nivel de ingresos accedan a viviendas VIS o VIP, las que no habitan porque convierten el alquiler de estas en un negocio rentable y con baja depreciación.
Un modelo que acabe el déficit de vivienda
Subsanar el déficit habitacional histórico y prevalente del país requiere una política pública que vaya más allá del subsidio, se requiere de reformas estructurales a los sistemas fiscal, tributario y productivo, que por un lado aumente el poder adquisitivo per cápita y por otro modifique el sistema crediticio para hacerlo accesible a las clases de menos ingresos; además de eliminar las ventajas que permiten a personas con buen ingreso y estatus socioeconómico alto acceder a los subsidios estatales.
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[1] Colombia es el país de América Latina donde más gente vive en arriendo. Forbes, 19-09-2021.
[2] En el negocio del arrendamiento se mueven anualmente cerca de 38 billones de Pesos. Forbes, 28-10-2021.
[3] Distribución y canon inmobiliario urbano. Fedelonjas, periodo lectivo 2021.